Para estar regular, todo imóvel precisa ter um documento chamado Certificado de Baixa de Construção e Habite-se. No entanto, pelo menos 70% dos imóveis em Belo Horizonte estão irregulares pela ausência ou falta de atualização do documento, geralmente em função de reformas que resultaram em aumento da área do imóvel e que não passaram pela aprovação da prefeitura, necessária para baixa no Habite-se.
A Certidão só é emitido depois da conclusão da obra e a visita de profissionais da prefeitura, que fiscalizam e conferem a estrutura, para confirmar se condiz em 100% com o projeto aprovado inicialmente. A obra precisa obedecer a uma série de leis e requisitos, como afastamentos frontais e laterais, pisos antiderrapantes e acessibilidade. As irregularidades mais graves são as construções com risco de estabilidade, intervenções em imóveis tombados, desaterro sem licença e construções acima do limite permitido para o local.
O Habite-se é exigido em financiamentos para a compra do imóvel, por seguradoras, para a emissão de alvará comercial e também na partilha de bens familiares. Sem ele, o bem não existe legalmente perante o cartório de imóveis. A arquiteta e urbanista Cecília Fraga, da Ima Projetos e Regularização Imobiliária, está superfamiliarizada com os procedimentos necessários à obtenção ou regularização do Habite-se. Junto com o sócio, Fausto Galvani, faz todos os desenhos e cálculos que devem ser apresentados à Prefeitura de Belo Horizonte para regularização do lote e da casa. Ela lembra que a prefeitura concedeu anistia a alguns imóveis irregulares. “Mas somente imóveis construídos ou com alterações realizadas até julho de 2009 podem se beneficiar dessa anistia”, esclaresce.
Para Fausto, a regularização é extremamente vantajosa. “Um imóvel só pode ser vendido se tiver o Habite-se. Muitos proprietários só descobrem que estão pendentes quando tentam vendê-lo e não conseguem. Não são poucos os proprietários que perderam a oportunidade de mudar para uma residência melhor por não conseguir vender a casa em que moram atualmente. Regularizado, o imóvel se valoriza até 20%, o que cobre os custos com os procedimentos e dá ao proprietário liquidez. Se, eventualmente, precisar vender, pode fazê-lo imediatamente”, garante.
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Habite-se é uma certidão necessária tanto para construções novas como para aquelas que passaram por reformas que resultaram em aumento de área construída. Sua exigência não é apenas um instrumento formal. Comprova que o imóvel está pronto para receber seus ocupantes. Assegura ao proprietário que a construção seguiu corretamente tudo o que estava previsto no projeto aprovado, tendo cumprido a legislação que regula o uso e ocupação do solo urbano, respeitando os parâmetros legais quanto à área de construção e ocupação do terreno, entre outros requisitos.
Além disso, o Habite-se atesta que os futuros ocupantes estarão em segurança. Isso porque, para receber o documento, o construtor deve antes pedir atestados das concessionárias de água e energia elétrica e do Corpo de Bombeiros, que corroboram para o bom funcionamento das instalações sanitárias, hidráulicas, elétricas e de combate a incêndio.
O processo para regularizar o imóvel pode variar de três a seis meses. A Prefeitura de Belo Horizonte investiga se a obra foi realmente concluída até julho de 2009, por meio de fotos aéreas e de satélite, além de declaração de vizinhos. “O primeiro passo é reunir os documentos do imóvel e do proprietário, como o registro, CPF e identidade. Em seguida, é feita uma medição topográfica do lote, bem como de todos os cômodos. Fazemos então uma planta detalhada com tudo o que há no lote e na construção. Entregamos tudo para a prefeitura, inclusive em arquivos digitais, para que ela possa atualizar seu banco de dados”, esclarece a arquiteta e urbanista da Ima Projetos e Regularização Imobiliária Cecília Fraga.
São muitos detalhes e procedimentos que inibem o proprietário de agir por conta própria. Até porque, os cálculos e a planta devem conter uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) emitida por engenheiro ou arquiteto. E tudo deve ser feito conforme critérios preestabelecidos pela PBH. Com os dados em mãos, a prefeitura envia um profissional para conferir as medições. Na ocasião, o responsável pelos cálculos iniciais deverá estar presente. Se aprovada, o profissional já emite o valor da multa a ser paga, que é calculado levando-se em consideração o valor venal do imóvel, do metro quadrado na região, tipo de acabamento e alguns outros coeficientes.
Como cada caso tem características específicas, os valores mudam muito. O engenheiro da Ima e sócio da arquiteta Cecília, Fausto Galvani, cita como exemplo uma casa de 240 metros quadrados. Para regularizá-la, foram gastos R$ 10 mil, sendo R$ 920 em taxas, R$ 4,4 mil de multa e o restante pelo trabalho desenvolvido pela Ima. “Mas há o retorno, na valorização do bem. Tanto que, sabendo disso, muitos compradores aceitam pagar pela regularização quando compram a casa”, garante.
Quem está adquirindo um imóvel novo deve exigir o documento. “Não é raro um edifício ser reprovado. Agora então, com a Lei Federal da Acessibilidade, muitos projetos foram feitos sem levar as exigências em consideração e estão sendo reprovados. As vagas de garagem, rotineiramente, apresentam problemas, pois não têm as medidas exigidas”, revela a secretária municipal adjunta de Regulação Urbana, Gina Beatriz Rende.
A consumidora Eliane Gonçalves da Costa está passando por esse problema. Vai se casar em junho e comprou um apartamento para morar com o futuro marido. “A entrega deveria ter ocorrido em fevereiro. Mas até hoje os compradores não sabem quando vão poder se mudar porque não estão conseguindo o Habite-se. Vou estudar o contrato para avaliar um eventual processo pela demora e por danos morais”, diz. Segundo Gina, sem o Habite-se, a construtora realmente não pode entregar o prédio, pois será multada, bem como os condôminos que se mudarem.
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